Asumismuotoilu™
KOTIOS
Asunto-osuuskunta
Pienellä rahalla kiinni omistusasumisen etuihin
Olet oma vuokranantajasi ja maksat vuokraa itsellesi
- Asunto-osuuskunnan järjestämä rahoitus mahdollistaa laadukkaaseen asumiseen pääsyn pienellä omarahoitusosuudella ja asumisen kohtuullisella kuukausimaksulla.
- Omistusasumiseen verrattava oman asunnon pysyvä hallintaoikeus ja asumiskustannusten vakaus.
- Asumiskustannukset määräytyvät vain todellisten hoito- ja rahoituskustannusten mukaan, läpinäkyvästi samaan tapaan kuin omistusasuntojen vastikkeet.
- Vaikutat omalla toiminnallasi asumismenon muodostumiseen ja olet hyväksymässä kulloinkin sovittavan vuokran määrän.
- Myös palveluasuminen tai muut asumiseen liittyvät palvelut voidaan järjestää osuuskuntapohjalta, kuten energiayhteisöpalvelut ja asumisen arkea helpottavat kotiin tilattavat palvelut.
- Yhteisöllinen asunto-osuuskunta voi toimia myös jakamistalouden alustana, esimerkiksi yhteiskäyttöautot ja työkaluvarastot.
- Lait ja säännöt: osuuskuntalaki ja laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Osuuskunnan markkinoinnissa ja rakennuttamisvaiheessa tulee mahdollisesti sovellettavaksi myös ryhmärakennuttamislakia. Asuntokauppalakia ei sovelleta.
Rahoitus
Huoneistokohtainen omarahoitus pienimmillään noin 10 000 € + osuuskunnan ottama laina
Asunto-osuuskunta
Asunto-osuuskunta on perinteisen omistus- ja vuokra-asumisen välimuoto, jossa asukkaiden omistama asunto-osuuskunta on kiinteistöjen omistaja, hallinnoija ja vuokraaja. Osuuskunnan jäseninä, asukkailla on oikeus osallistua osuuskunnan päätöksentekoon ja toimintaan.
Maksamalla prosenttiosuuden asunnon kokonaiskustannuksista asukas saa elinikäisen oikeuden asua osuuskunnan asunnossa. Lisäksi hän maksaa kuukausivuokraa (vastiketta).
Asunto-osuuskuntamallissa osuuskunta rakennuttaa itselleen kiinteistön, hallinnoi sitä ja vuokraa asuinhuoneistoja osuuskunnan jäsenille. Vuokranmaksulla katetaan talon lainan lyhennykset ja talon ylläpito- ja kehityskustannukset. Asuminen muistuttaa asumisoikeusasumista, mutta osuuskunta omistaa talon itse, eli vuokraa ei makseta erilliselle ulkopuoliselle elimelle. Itsenäisissä asunto-osuuskunta taloissa päätösvalta on 100 % ja yhdenvertaisesti sen jäsenillä eli asukasomistajilla.
Jäsenten yhteisö eli osuuskunta omistaa kiinteistön muodollisesti ja se on myös rakentamiseen tarvittavan lainan ottaja ja siitä vastaava. Asunto-osuuskunnan jäsenistö koostuu niistä, jotka ovat hankkineet osuuden osuuskunnasta. Jäsenet yhdessä päättävät ylläpidosta, investoinneista ja kuukausittain kerättävistä maksuista, jotka käytetään pääoma- ja muihin kustannuksiin, joita kiinteistön toiminta vaatii.
Asunto-osuuskuntien jäsensopimus ja säännöt ovat toiminnassa keskeisessä roolissa erityisesti toiminnan tarkoituksenmukaisuuden ja jatkuvuuden kannalta, sekä erillisen, erityisesti asunto-osuuskuntia koskevan lain puuttuessa (sovelletaan yleistä osuuskuntalakia).
Asunto-osuuskunta mallin hyödyt
Asukkaalle asunto-osuuskunta tarjoaa mahdollisuuden saada rahoitusta osuuskunnan avulla sekä asua kohtuuhintaisesti edullisempien lainojen ja kustannustietoisuuden ansiosta. Asunto-osuuskunta mahdollistaa asukkaalle erilaisia ja -kokoisia rahoitusjärjestelyjä.
Asunto-osuuskunnat tuottavat asukasläheisesti toteutettuja ja omakustannushinnoitteluun perustuvia asuntoja ja asumista, joita hallittaan osuuskunnan toimesta. Asunto-osuuskunnissa yhdistyvät omistamisen ja vuokraamisen parhaat ominaisuudet. Se tarjoaa asukkaalle suojan odottamatonta vuokrannousua tai asunnon menetystä vastaan, toisaalta asukas voi aina halutessaan purkaa vuokrasopimuksen, jolloin hänelle palautetaan sopimukseen liittyneet maksut kunkin osuuskunnan laatimien sääntöjen mukaisesti.
Asumismeno perustuu omakustannushinnoitteluun, jossa maksu koostuu asumisen ja vain kyseisen kiinteistön ylläpitoon liittyvistä kuluista sekä osuuskunnan nimissä tähän kiinteistöön otetun lainan lyhennyksistä sekä korko-ja hoitokuluista.
Osuuskunnan asukasjäsen voi omalla toiminnallaan vaikuttaa asumismenon muodostumiseen ja on hyväksymässä kulloinkin sovittavan maksun tason.
Asunto-osuuskunnassa pyritään rikastamaan yksilöiden elämäntapoja ja –laatua (sosiaaliset siteet) ja vahvistamaan asukkaan vaikuttamiskykyä omaan asumiseen.
Kohderyhmä
Asunto-osuuskunnan kohderyhmänä ovat asukkaat, jotka eivät halua tai joilla ei ole kykyä sitoa isoa pääomaa asuntoon, tai jotka haluavat vapauttaa omistusasuntoonsa sitoutunutta pääomaa elämiseen.
Osuuskunta-asuminen ja -asunnot sopivat myös nuorelle ensiasunnoksi. Asunto-osuuskunnan vuokraoikeus soveltuu esimerkiksi lahjaksi kotoa pois muuttavalle, sillä saatu omaisuus on lahjansaajalle verotonta, jos samalta lahjanantajalta saatujen lahjojen arvo on kolmen vuoden aikana alle 7 500 euroa (2026). Asunto-osuuskunnan vuokraoikeus ei myöskään poista 18-39-vuotiailta verovapautta ensiasunnon ostamisessa, mikäli he päätyisivät ensiasunnon myöhemmin hankkimaan.
Asunto-osuuskunnat ovat laajasti omaksuttu kohtuuhintaisen asumisen toteutustapa ympäri maailmaa. Suomessa potentiaalisia asunto-osuuskunta-asiakkaita on yli puolet kaikista kotitalouksista.
Takauslaina
Asunto-osuuskunta voidaan nähdä ryhmärakennuttamisen rahoitusratkaisuna, jossa hyödynnetään Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta (VARKE, Ympäristöministeriön alainen virasto) haettavaa valtion takauslainaa.
Takauslainan ehdot määrittävät, että asumisen pitää olla 20 vuotta vuokra-asumiseen rinnastettavaa. Malliin ei kuitenkaan liity tuloihin tai varallisuuteen perustuvaa asukasvalintaa, vaan osuuskunnan jäseneksi ja asukkaaksi voi hakea kuka tahansa, kunkin asunto-osuuskunnan perustajien määrittämien sääntöjen mukaan.
Takauslaina on avain siihen, että omistusasumisen eduista pääsee nauttimaan pienemmällä omarahoitusosuudella ja kohtuullisella kuukausi maksulla. Osuuskunta mahdollistaa asumisen ilman isoa henkilökohtaista asuntolainaa. Nämä ovat osuuskuntamallin merkittävät edut perinteiseen omistusasumiseen verrattuna. Asukkailla osuuskunnan jäseninä ei ole myöskään henkilökohtaista vastuuta osuuskunnan velan takaisinmaksun laiminlyönnistä, maksamansa osuuspääoman menettämisen lisäksi.
Takausta haettaessa ARA arvioi osuuskunnan vakavaraisuuden, lainan takaisinmaksukyvyn ja vuokratalotoiminnan edellytyksiä. Arvioinnilla pyritään turvamaan ennen kaikkea asukkaita, mutta myös valtiota takaajana. Lisäksi ammattitaitoisen rakennuttajan saaminen hankkeelle on valtion takauksen kuin myös rahalaitoslainan perusedellytys.
Lait ja vastuut
Asunto-osuuskuntia sääntelee osuuskuntalaki ja laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. Osuuskunnan markkinoinnissa ja rakennuttamisvaiheessa sovelletaan ryhmärakennuttamislakia. Asuntokauppalakia ei sovelleta. Osuuskunnan jäseninä asukkaat käyttävät päätösvaltaa ääni per asunto-periaatteella.
Asunto-osuuskunta, ja erityisesti sen hallitus, huolehtii osuuskunnan hallinnon ammattimaisesta johtamisesta ja kiinteistön hyvästä hoidosta. Osuuskunnassa asumisen hinta muodostuu omakustannusperiaatteella.
Asunto-osuuskunnat asumismuotona ovat tuntemattomia suurelle osalle kuluttajista ja lisäksi ne ovat uniikkeja asumisen innovaatioita, jotka voivat poiketa toimintatavoiltaan hyvin paljon toisistaan.
Asunto-osuuskunta hankkeena
Asunto-osuuskunnan perustajan mukaan hankkeet voidaan jakaa mahdollistaja-, tuottaja- tai asukasvetoisiin hankkeisiin.
Mahdollistajavetoisessa mallissa osuuskunnan perustajana ja rakennuttajana toimii yleisesti joku voittoa tavoittelematon toimija, kuten kunta/kaupunki, jonka tavoitteena on mahdollistaa pysyvästi kohtuuhintainen asuminen. Asukkaat liittyvät osuuskuntaan vuokraoikeusjäseninä, joilla on laaja vaikutusvalta erityisesti asumisen aikaisiin päätöksiin.
Tuottajavetoisessa mallissa hankkeen käynnistäjänä on kaupallinen toimija, kuten rakennusliike tai rakennuttajakonsultti, mutta osuuskunnan perustajajäseninä toimivat asukkaat. Tuottajavetoiset hankkeet ovat asukkaille esivalmisteltuja ja siten helpotettuja mm. asukkaiden ”rekrytoinnin” (asukashankinta), osuuskunnan perustamisen ja rakennuttamisen osalta. Tämä pienentää asukkaiden riskiä, mutta samalla vie heiltä myös vaikutusvaltaa.
Asukasvetoisessa hankkeessa asunto-osuuskunnan perustajana ja rakennuttajana toimii aktiivinen asukasyhteisö. Hanke etenee pitkälti kuten asukkaiden käynnistämä ryhmärakennuttamishanke. Alkuun asukkaat järjestäytyvät yhdistykseksi, jonka nimissä hanketta kehitetään kunnes on aikaansaatu riittävät valmiudet asunto-osuuskunnan perustamiseen, tarvittavien ammattilaisten kiinnittämiseen hankkeelle ja varsinaiseen toteutukseen siirtymiseksi.
Asukkaan oikeuksien mukaan asunto-osuuskunnat voidaan jaotella lisäksi vuokraoikeus ja vuokraoikeudesta hallintaoikeuteen osuuskuntiin.
Vuokraoikeuteen perustuvassa asunto-osuuskunnassa asukasjäsen saa osuuskunnan asukasomistajana ikuisen vuokraoikeuden määrättyyn asuntoon, josta hän maksaa asunto-osuuskunnan kanssa tekemänsä vuokrasopimuksen mukaisesti vuokraa.
Osuuskunnan jäsenyyteen ei lähtökohtaisesti sisälly asunnon lunastusoikeutta, vaan talon tarkoitus on tarjota pysyvästi vuokra-asumista.
Vuokraoikeuteen tähtäävät hankkeet on yleensä mahdollistajavetoisia. Mahdollistajina toimii mm. kaupunkien vuokrataloyhtiöt, joissa asukasläheisen asumisen kehittäminen nähdään kaupungin strategiaa toteuttaen alueen elinvoimatekijänä sekä veto-/pitovoimatekijänä kilpailtaessa hyvistä veronmaksajista.
Vuokraoikeudesta hallintaoikeuteen (“vuokraa maksamalla omaksi”) -toimintamallissa asukas aluksi solmii asunto-osuuskunnan kanssa vuokrasopimuksen ja vasta myöhemmin
lunastaa asunnon itselleen.
Jos rakennuttaja on asukkaiden omistama asunto-osuuskunta, niin asukas on vuokralla itselle. Vuokraa maksaessaan lyhentyy asunto-osuuskunnan rakentamiseen ottama laina. Lainan lyhennysosuus kerryttää asukkaalle varallisuutta, joten asukas on asunto-osuuskunnassa asuessaan samalla asuntosäästäjä.
Vuokraoikeudesta hallintaoikeuteen-mallissa asukas voi jo ennen lunastustakin myydä osuuskunnan jäsenyyteen liittyvän asunnon vuokraoikeuden ja asunnon lunastusoikeuden.
Lue lisää asuntosäästämisen vuokraa maksamalla omaksi – mallista
KOTIOS Asumismuotoilu™ auttaa hankkeita toteutumaan helpommin, hauskemmin, turvallisemmin ja edullisemmin.